บริษัท ทิพย์ทวีเรียลตี้ จำกัด

บทความ

ภาระจำยอม Vs ทางจำเป็น

29-06-2558 14:04:52น.
ที่มา : http://www.dotproperty.co.th

อย่างไรถึงจะเรียกว่าภาระจำยอม?

           กรณีที่เกิดภาระจำยอมมีหลายกรณีค่ะ ไม่ได้จำกัดแค่เฉพาะการใช้ที่ดินของผู้อื่น เพื่อเป็นทางออกของเจ้าของที่ดินตาบอด อย่างเช่น กรณีที่มีการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ของบุคคลอื่น หรือ วางท่อน้ำผ่านที่ดินของบุคคลอื่นก็ทำให้เกิดภาระจำยอมได้ ภาระจำยอม ในทางกฎหมายนั้น เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งซึ่งไปตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์(หรือ สิทธิในความเป็นเจ้าของ) โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกว่า “ภารยทรัพย์” ต้องมารับกรรมบางอย่าง ที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของตัวเองมีภาระเพิ่มขึ้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งเรียกว่า “สามานยทรัพย์”

           การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้น อาจเกิดขึ้นได้ โดยทางนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามานยทรัพย์ ซึ่งเมื่อตกลงกันได้แล้วต้องไปจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ค่ะ อีกทางหนึ่ง คือได้มาโดยอายุความ คือ หากเจ้าของสามานยทรัพย์ได้ใช้ภารยทรัพย์ด้วยความสงบ เปิดเผย และมีเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอม นานติดต่อกันครบ 10 ปี จะได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์ นอกจากนั้น หากเป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปที่ดินของคนอื่นโดยสุจริต ก็มีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำได้ โดยผลของกฎหมายค่ะ


แล้วต่างกับทางจำเป็นยังไง?

ภาระจำยอมมีข้อแตกต่างกับทางจำเป็น ดังนี้ค่ะ

1. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้เฉพาะกับการขอใช้ทางออกไปสู่ที่สาธารณะเท่านั้น และถึงจะเป็นการขอทางออกดังกล่าว ก็สามารถใช้กับที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินที่อยู่ติดกันกับที่ดินที่ถูกล้อมก็ได้ และไม่จำเป็นต้องเป็นการขอทางออกไปสู่ทางสาธารณะ จะออกไปที่ไหนก็ได้ แล้วแต่จะตกลงกัน แต่ทางจำเป็นใช้กับกรณีทางออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว

2. การได้มาซึ่งทางจำเป็น จะได้มาโดยผลของกฎหมายอย่างเดียว โดยไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมสัญญากันระหว่างเจ้าของที่ดินตาบอด กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ ส่วนการได้มาซึ่งภาระจำยอมมีหลายอย่าง ตามที่กล่าวไปข้างต้น

3. ภาระจำยอมต้องไปจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะใช้ยันกับบุคคลอื่นที่ไม่ใช่คู่กรณีได้ แต่ทางจำเป็นนั้นได้มาโดยผลของกฎหมายจึงไม่ต้องไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่

4. ภาระจำยอมเป็นสิทธิติดกับตัวทรัพย์ ถึงโอนอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลอื่น ผู้รับโอนก็ยังต้องรับภาระนั้นอยู่ แต่สิทธิในทางจำเป็นไม่โอนตามไปด้วยกับการโอนอสังหาริมทรัพย์


จากความแตกต่างที่สรุปด้านบน หากยกตัวอย่างว่าเป็นเรื่องเดียวกันอย่าง การขอผ่านทาง

ทางเลือกในการจัดการของเจ้าของที่ดินตาบอดมี ดังนี้

           (1) ขอ “ทางจำเป็น” สามารถขอได้เลยค่ะ โดยมีข้อแม้ว่า จะต้องเป็นการขอทางออกไปยัง”ที่สาธารณะ”เท่านั้น

หรือ

           (2) ผู้เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดอาจตกลงทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอื่น เพื่อขอทางออก และดำเนินการจดทะเบียน “ภาระจำยอม” กับกรมที่ดิน กรณีนี้ไม่จำกัดว่าจะต้องออกไปสู่ทางสาธารณะค่ะ


ต่อมาหากมีการโอนที่ดินตาบอดนั้นไปให้คนอื่น หากเป็นกรณี

           (1) ทางจำเป็น บุคคลที่ได้รับโอนจะไม่ได้สิทธิในทางจำเป็นนั้น

แต่

           (2) หากเป็นกรณี ภาระจำยอม ผู้รับโอนจะยังมีสิทธิใช้ทางในที่ดินซึ่งติดภาระจำยอมอยู่ค่ะ


เป็นยังไงกันบ้างค่ะ เริ่มเข้าใจความแตกต่างของทางจำเป็น และภาระจำยอมขึ้นมาบ้างรึยังค่ะ?